孙宏斌:房地产不可能一枝独秀

2014-08-02 08:20  出处:网易房产  类型:家居资讯  

        “很多人要我预测未来楼市走向,这真不好说。”"对于未来楼市,孙宏斌称仍难以判断。他直言,不能因为一季度成交的低开而判定未来楼市的前景。目前的房地产市场各地都存有巨大的差异,北上广深与其他城市的楼市毫无可比性,“"唯一能肯定的是,:稀缺的高端产品今年2014年的市场表现一定会好于刚需产品。;还有一点就是,:北京和上海的房价必定是会上涨的。”"
 
        “对房地产市场每个人都有自己的看法和判断。但是当问判断依据时,大都是从报纸网络来、,从专家学者来、,从朋友处听来。我们是应该听靠谱人的意见,但更应该是自己的调查分析和判断。因为经济形势、供求关系、政策、客户预期在变,市场也总在变,还要不断修正和改变自己的判断。判断错了,怎么干也干不对。”
 
        “有好的地块我们一定会去争取。我跟他们说,只要是我们稍微有一点纠结要不要拿的地块,我们就放弃。反之,就会拿下。”
 
        “不少土地的起拍价就很高,地价比房价涨的得太多了,房价上涨了一点,地价可能翻了一番,房企去拿地肯定会赔钱。”
 
        我们在制定销售目标时仍比较保守,所以在任何情况下都会完成今年的业绩目标。目前在上海的表现很好,但融绿(融创绿城)的战略就是在上海发展,所以表现好是应该的。
 
        整体市场来说,高端的房子一定笔比刚需的表现好,但是北京跟上海有区别,我觉得跟地点有关系,好地方的房子刚需跟高端都没问题,这是我对北京和上海的判断。
 
        “我年轻的时候挺有雄心壮志的,现在年纪大了,我觉得日子还是得过个好日子,你有雄心壮志以后,那时候我们是天天抱着金饭碗要饭,你自己资产也挺好的,然后我想甭管你有多大的雄心壮志得过日子。我想慢慢的地我们也就变成过日子的了,能够做个好产品,能够有一个好的业绩,能够让客户也好,员工也好,让股东也好,都能够有个好的交待。”
 
        网易房产:今年(2014年)融创的目标是定在600多亿,但是今年很多的业绩大佬对楼市的行情不是很乐观,您对今年楼市整体的一个感觉是怎样的?
 
        孙宏斌: 我们2014年650亿的指标,我想不管任何情况下,我们都会完成的。,不管是什么市场什么整车,大家都知道当时我们定这个指标的时候,本身就是比较保守的,另外我们的产品,包括我们所在的城市相对都是比较好的城市。所以我们对我们完成这个指标还是特别有信心的。不管任何情况下我们都会完成这个指标。至于说对楼市的判断,我觉得这个是挺难的事儿。因为我有时候,我想这个房地产还跟别的不一样,它跟什么太阳能、电子商务不一样,这个房地产每一个人都有自己的判断,但是我有时候老问他你这个来源,别人你这个判断的来源是哪里来的?大部分人的判断都是从你们这儿来的。因为他们看报纸、网络、电视,然后就有一个判断,就说现在的形式形势很不好,或者说现在挺好的。但实际上你们知道你们写的时候也没有太过脑子,然后也是听别人说的的,对吧?所以最后其实大家的来源都是从你们这儿来的。,我想这是一个特别奇怪的问题,大家都说楼市好的时候,依据是不对的。大家都说楼市不好的时候依据也是不对的。
 
        你比如说北京,比如上海,比如说无锡这个这些地方,其实现在的市场跟去年的市场的基本面是完全一样的,但是客户这种预期,这种购买心理变化的时候,这个市场可能就发生很大的变化了。所以我们自己对楼市的,要说我们自己对楼市的判断的话,我一直很悲观的。因为我一直说,我说我不相信,但中国经济下行压力很大的时候,当很多的行业都产能过剩的时候,房地产不可能一直好。你看房地产现在面临什么问题?就是产能过剩,有问题的地方就是供应量偏大。
 
        这是我的第一个判断,房地产行业跟整个经济一样,跟其它其他行业一样信,都面临着产能过剩的问题,整体来说。另外一个我觉得每个城市差的得特别多了,尤其是在无锡这个城市,我一直说今年可能刚需产品的问题会非常大,高端产品会越来越好,为什么?很简单,这么几年以来,所有的地,甭管是出来的什么地,都是做的这样的产品,都是做的很小的,政府的保障房等所有的东西也都是刚需产品,市场上都充斥着刚需产品的时候,高端产品变得很稀缺了。在中国,我一直认为推动中国房地产的,一定是富裕人群推动的,富裕人群都不是所谓的刚需客户,他们都需要改善,都需要好房子。
 
        今年,的高端的表现会比刚需表现得的要好,这是我坚信的。最后我想说,其实对市场判断你干嘛干吗?我觉得每个人都在判断市场和发表意见,我觉得任何意见你都不要听,你得自己分析。,你自己一分析就会发现,刚才王龙说我们这个产品在无锡是前无古人,我说也后无来者。,为什么呢?因为没有人会花这么多钱,在房价这么贵的地方做这么高端的产品。所以对我们来说,我们对市场的判断也是在慢慢的研究、判断,在调整和改变。所以整体来说我对整个行业真的特别的不乐观,特别悲观,是因为这个行业跟中国的经济一样,下行的压力很大,房价下行的压力也很大。然后这个供求关系,大部分的城市,二线、三线、四线城市供求压力都听打挺大的,但是我对我们还是挺乐观的。
 
        网易房产:第一个问题您刚才讲刚需的问题很大,您觉得上海的楼市怎么样?是刚需的好一点?还是高端的好一点?第二个问题有一个数据,现实今年融绿的销售业绩是超过26个亿,那么今年融绿在上海的业绩目标是多少?
 
        孙宏斌: 整体市场来说,高端的房子一定笔比刚需的表现好,但是北京跟上海有区别,我觉得跟地点有关系,好地方的房子刚需跟高端都没问题,这是我对北京和上海的判断。因为北京、上海的问题是说,我们对市场的判断,北京、上海的房价一定是涨的,但是问题是你的地价比房价涨的得太多了,地价可能已经翻了一番了,一拍卖就赔钱了。所以上海的刚需跟高端只要价格合适都不是问题,上海跟北京跟其它其他地方不太一样。我们在上海的目标是150亿,肯定能完成啦了!。
 
        我觉得我们在上海表现好是应该的,因为什么呢?因为我们去年、前年,我们融绿融创成立以后,我们我们今年、去年跟前年,我们买了现在是8个项目,我们全都在上海。就是这个8个项目,我们前年买了3个,去年3个,今年2两个,其中有一个顾村的项目,一共8个项目,我们在上海的表现好是必须的,也是应该的。
 
        因为这几年我们总的战略就是在上海发展,现在看我们在上海的这些发展,这些土地都是挺合适的。但是往后就不敢说了,往后上海跟北京面临的问题是一样的,地价涨的得比房价高了很多,现在不光是拍卖价格涨了,政府出来的起拍价就已经涨了一倍了。所以上海的问题是因为地价涨的得太快了,地价涨的得比房价贵,因为我们已经买那么多地了,所以地价再涨多一点,对我们是有好处的,欢迎地价涨快点。
 
        网易房产:您前面在说土地的供应好像现在有过剩的问题,我就想问融绿是如何在拿地之前做一个大数据的管理,包括怎么样去分析市场的需求与供给,更精确的地去拿地的?
 
        孙宏斌: 土地供应每个城市不一样,小城市,二、三、四线城市都有供应量大的问题,北京一年增加60万人是怎么统计出来的?是过去的十年里面平均每年增加的,但是我一直认为北京增加的人口比这个多。而且北京增加的人都是有能力买房的人,都是身强力壮的人,或者你大学毕业了,调到北京去了,这是一个巨大的数量。60万人就是一个小城市,北京的供应量是多少?一年是一千1000万左右的供应量,30%商品房,、30%保障房,40%自住商品房。现有的北京人不准买房,小地方一共就五十50万、一百100万人,供应的大盘一个就好大。
 
        所以我想每个城市的供需关系特别不一样,所以我想我们融绿也好,我们的地买对了,靠什么来分析呢?我觉得我们自己分析市场有三个指标,三个史考的框架,第一看供求关系,第二看重置成本,供应量大的肯定卖不上价,第二个是重置成本,你也要考虑。第三个你要找可比城市,北京跟哪儿比,中国的说法是北上广深,广州跟深圳不能算是一线城市,为什么?因为这个地方算是一个全国市场,它是可以跟香港、纽约、巴黎、伦敦比的,但是我觉得广州你说跟巴黎、纽约、伦敦、香港比稍微有点牵强。
 
        比如说无锡、苏州的可比城市是哪里?过去你说苏州跟杭州能比吗?不可能的。过去十年,苏州的经济是杭州的一倍,如果你说苏州跟杭州发展差不多的话,过了十年以后,苏州的经济还是杭州的一倍,就是因为这一代有很多人都要在杭州买房子。当然江苏是有八千8000万人,有的人去南京、北京、上海了,所以买的可比城市很重要。
 
        所以我想这是我们思考这个的框架,在这个框架下我们考虑拿地的问题。,但是我想不管什么框架,最主要的是一个常识,就是一个县城已经去了三大开发商了,每个都是上百万平方米的大盘,无锡就是典型的大盘比较多,一堆大盘,所以你这时候还拿这样的地有问题,拿地根本就是一个常识,别人拿的时候你别拿,别人不拿的时候你不拿。,所以我们说苏州可以拿地,为什么?因为现在没有人拿地,没有人拿地就是可以降了,降了就合适了,有些开发商稍微降价就卖的得很好,它是一个机会,资金紧是机会。